Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024: Pflichten und Fristen für WEGs, Vermieter und Hausverwaltungen

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) 2024 bringt wichtige Neuerungen für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs), Vermieter und Hausverwaltungen. Als zentrales Regelwerk für die energetischen Anforderungen an Gebäude zielt es darauf ab, den Energieverbrauch und die CO₂-Emissionen im Gebäudesektor deutlich zu senken. In Deutschland entfallen rund 35 % des Endenergieverbrauchs und etwa 30 % der CO₂-Emissionen auf den Betrieb von Gebäuden.

Was regelt das GEG 2024?

Das GEG fasst seit 2020 verschiedene frühere Vorschriften zusammen und wurde zum 1. Januar 2024 umfassend novelliert. Es legt Mindeststandards für Energieeffizienz und den Einsatz erneuerbarer Energien in Gebäuden fest, bei Neubau und Sanierung. Im Mittelpunkt steht der Umstieg auf klimafreundliche Heizungen: Neue Heizungsanlagen sollen mindestens 65 % der Wärme aus erneuerbaren Energien erzeugen.

Pflichten für Bestandsgebäude

• Alte Heizkessel ersetzen: Öl- oder Gaskessel, die vor 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Ab 1991 installierte Kessel müssen nach 30 Jahren außer Betrieb genommen werden. Ausgenommen sind moderne Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Für WEGs in Mehrfamilienhäusern gilt die Selbstnutzer-Ausnahme nicht.
• Dämmung: Unbeheizte oberste Geschossdecken müssen gedämmt sein, ebenso zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Kellern oder Dachböden.
• Heizungsoptimierung: Gebäude mit mindestens 6 Wohneinheiten müssen ihre Heizungsanlagenregelmäßig prüfen und optimieren lassen.
• Energieausweis: Bei Vermietung oder Verkauf muss ein gültiger Energieausweis vorgelegt werden. Verstöße können mit Bußgeldern belegt werden.

Neue Heizung ab 2024: die 65-Prozent-Regel

• Neubauten: In Neubaugebieten gilt seit 1. Januar 2024 die Pflicht, Heizungen mit mindestens 65 % erneuerbarer Energie einzubauen.
• Bestandsgebäude: Für Bestandsimmobilien gilt die Pflicht schrittweise, in Städten ab 100.000 Einwohnern wie Bonn ab 1. Juli 2026, in kleineren Gemeinden ab 1. Juli 2028.
• Übergangslösungen: Bei Heizungsausfall können vorübergehend fossile Heizungen eingebaut werden, für maximal 5 Jahre, bei Gas-Etagenheizungen bis zu 13 Jahre.
• Technologieoptionen: Wärmepumpen, Holzpelletheizungen, Solarthermie, Wärmenetze oder Hybridlösungen.
• Beratungspflicht: Wer in der Übergangszeit noch eine fossile Heizung einbauen will, muss sich vorher beraten lassen.

Spezielle Regelungen für WEGs und Hausverwaltungen

• Bestandsaufnahme: Alle Heizungen im Gebäude müssen erfasst und dokumentiert werden.
• Entscheidung bei Ausfall: Fällt die erste Etagenheizung aus, hat die WEG 5 Jahre Zeit, ein Konzept zu beschließen. Bei Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage sind bis zu 13 Jahre für Planung und Umsetzung möglich.
• Energieberatung: Nicht verpflichtend, aber sinnvoll. Der individuelle Sanierungsfahrplan (iSFP) kann für WEGs eine klare Grundlage für Beschlüsse liefern.

Ausnahmen und Härtefälle

• Härtefallregelung: Befreiung ist möglich, wenn eine Umsetzung wirtschaftlich oder technisch unzumutbar ist.
• Denkmalschutz: Pflichten entfallen, wenn Bausubstanz oder Erscheinungsbild beeinträchtigt würden.
• Kleine Gebäude: Gebäude unter 50 m² oder mit temporärer Nutzung sind weitgehend ausgenommen.

Förderung

• Heizungswechsel: Basisförderung von 30 %, plus Einkommens- und Geschwindigkeitsbonus von bis zu insgesamt 60 bis 70 %.
• KfW-Kredite: Zinsgünstige Kredite ergänzen die Förderung.
• Mietrecht: Kosten können anteilig auf die Miete umgelegt werden. Zudem wird die CO₂-Abgabe zwischen Mietern und Vermietern geteilt.

Fazit

Das GEG 2024 verlangt von WEG-Verwaltungen, Hausverwaltungen und Vermietern vorausschauendes Handeln. Pflichten sind klar geregelt, Fristen geben Planungssicherheit, Förderprogramme erleichtern Investitionen. Gerade in Städten wie Bonn, wo viele Mehrfamilienhäuser im Bestand stehen, sind gemeinsame Planungen in der WEG entscheidend.

Quellen

• BMWK / BMWSB, Energiewechsel-Portal und GEG-FAQ
• Verbraucherzentrale, Infos zu Heizungspflichten und Energieausweis
• co2online, Infos zur 65-Prozent-Regel und Förderungen
• Umweltbundesamt, Daten zu Energieverbrauch und Emissionen
• Deutsche Energie-Agentur (dena), Gebäudeforum Energieeffizienz
• Gesetzestexte GEG 2023/2024